“因为在长沙市区买了一套房，全家都搬去城里住，老家的房子已经闲置两三年了。”2021年8月7日，长沙市岳麓区含浦街道九丰村铁符组34岁的村民陈田说，想过把房子租出去，但是苦于没有渠道，并且对承租人不太放心，房子一闲五六年。后来在村集体的牵线下，与乡村住宅资产运营平台——湖南轻宅信息科技有限公司（简称“轻宅科技”）签订了宅基地使用权流转授权委托书，他不仅可以每年拿到数千元的租金，而且原来破烂的旧房子得以免费改造升级成一个漂亮的乡村美院，还取了个诗意的名字——晨田居。

（图为位于长沙市岳麓区的晨田居改造前后的对比。）

陈田说:“考虑到租期长达20年，一开始并不太愿意。但是想到这20年大概率不会回来住，房子租约到期后，正好可以回老家养老，并且这段时间还有一笔不错的收入，思考再三后便同意了。”

原先同样是闲置农房的槐树坪私享农庄，农庄主人方方本职工作是学校老师。因非常怀念小时候农房院子的家，于是几经周转找到了岳麓山脚下桃花村的一处闲置农房，花费40万把这里改造成集餐饮、住宿、团建、会议、轰趴、休闲为一体的农家小院。从2018年开业至今，年营业额达30多万，已接待超过1.5万人次。

深山空心村将变度假村

在距离岳麓山130多公里的长沙市浏阳大围山镇东部有一个小山村——浏河源村，是浏阳市面积第一大村，也是我国无数空心村的典型，这里因地处浏阳河源头而得名，占地面积72.2平方公里，森林覆盖率高达91%，具有丰富的旅游、林业、水利资源，全村共有764户，2446人，闲置房屋达180栋。

浏阳市是2017年开启的首批农村宅基地改革的33个试点县之一，也是2021年新一轮宅基地改革的104个试点县之一。2020年7月，浏河源村成立了农房盘活专项工作小组，积极探索村集体主导、农房参与、市场运作的农房盘活新路径。在遵循村庄规划要求的前提下，征得村民同意后，由村集体授权轻宅科技进行招商盘活，首批盘活对象就是该村泉丰片的26栋闲置农房，将结合浏河源村丰富的自然资源、人文景观、生态资源以及农林牧渔的生产生活特色，打造成吃、住、游一体的田园休闲度假项目。

“我们用了半年多的时间，大力宣传农房盘活的优势，挨家挨户征集农房意愿，沟通讲解政策，消除农户顾虑，让村民安心、放心。”据浏河源村村委会副书记戴仲兴介绍，目前26栋闲置农房已签约22栋，预计在8月底前完成签约工作。据介绍，该项目将试行国家大力倡导的三权分置：即宅基地所有权归村集体所有，农户保留资格权，将宅基地使用权以租赁的方式流转出去。

轻宅科技在其中则扮演了“农房资产运营平台”的角色，协助村集体找到民宿投资运营方，投资方则负责房屋的后续改造及运营。根据合同约定，流转所得收入村民可获得90%，村集体得10%。这样一来，原本低效、闲置的农房变成了农民增收的渠道之一，同时也激活各类资源要素，壮大集体经济组织的实力。

政策护航万亿级资产盘活

据不完全统计，全国有超过7000万闲置农房和宅基地亟需盘活，一些地区的乡村空置率甚至超过了35%。网易研究院2021年6月发布的初步测算数据显示，若进行市场化流转，每年宅基地转换的市场价值合计约4.4万亿元，其中存量宅基地转换市场价值约3.5万亿元，闲置宅基地转换规模约0.9万亿元。

对于这部分闲置农房的盘活利用，变资源为资产，是激发乡村活力，是提升乡村经济的有效途径。2020年1月1日起施行的新《土地管理法》中规定：禁止任何单位和个人买卖土地，但使用权可以依法转让。2019年9月，中央农村工作领导小组办公室、农业农村发文表示：鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游、康养度假等。在政策的引导下，各地也出台了相关对策与建议。

可以预见的是，未来5-10年闲置农房将迎来快速增值的黄金时期。通过旧貌换新颜，赋予了老房子新的生机，让土地利用效率得以提升，让农房价值得以显现。

共享共建是盘活利用的根本出路

“宅基地、农房交易市场需求一直很大，特别是一些大城市、旅游城市周边需求非常旺盛，但是问题也特别多，不少黑市交易非法买卖导致的违约纠纷层出不穷，所以导致城里人下乡难，农房出租难。”土流集团有限公司副总裁、住宅事业部总经理张美玲表示，公司2009年就以互联网平台模式涉足乡村土地流转，主要业务基本集中在农用地流转与产权交易上。即算平台日均流量、在线房源、土地经纪人队伍等资源优势早就领先同业，也一直没有亲自下场做宅基地和农房交易。直到2019年，才以全资子公司轻宅科技下场，搭建专业的乡村闲置住宅资产运营平台，想要“帮助农户闲置资源变资产，让城市居民下乡享受新生活”。“未来宅基地使用权租赁将成为宅基地入市最主流、最安全的方式，这种方式的核心理念是在土地权属、建筑与空间等资源端的共享共建，在城乡发展模式上的共生共融，我们认为这也是盘活利用的根本出路。”张美玲表示。

对此，华中师范大学自然资源治理研究院副院长、土地资源管理系系主任韩璟副教授同样认为：“农房盘活的关键难点之一就是要解决安全与信任问题。土地管理法本次关于宅基地管制的修订就体现了这种导向，也为清除供需两端障碍预留了政策空间，相关管理措施的落实将会有力推动城乡居民在资源上共建共享，在资金与消费上双向流动。”